Administrasi Pendataan dan Penilaian

DEFINISI BEBERAPA ISTILAH

Blok adalah Zona Geografis yang terdiri dari sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas alam dan/atau buatan manusia yang bersifat permanen seperti jalan, selokan, sungai, dan sebagainya untuk kepentingan pengenaan PBB dalam satu wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan

Penentuan batas blok tidak terikat kepada batas RT/RW dan sejenisnya dalam satu desa/kelurahan.

DBKB adalah Suatu daftar yang dibuat untuk memudahkan dalam melakukan penilaian bangunan berdasar pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama dan biaya komponen fasilitas bangunan

DHKP adalah suatu daftar ketetapan pajak yang menyebutkan nama WP, OP, NOP, besar serta pembayaran pajak terutang yang dibuat per desa/kelurahan

NOP adalah sistem penomoran untuk identifikasi objek pajak yang memiliki karakteristik unik, permanen, standar dengan satuan blok dalam satu wilayah pemerintahan desa/kelurahan yang berlaku nasional

SPOP adalah surat yang ditentukan DJP yang digunakan Subjek Pajak untuk melaporkan Objek Pajak yang dimilikinya

SPPT adalah surat yang ditentukan DJP untuk menetapkan besarnya pajak yag terutang

NIR adalah Nilai pasar rata-rata yang mewakili nilai tanah dalam suatu ZNT

Basis data adalah kumpulan informasi subjek dan objek PBB serta data pendukung lainnya dalam satu wilayah administrasi pemerintahan tertentu yang tersimpan dalam sebuah media penyimapanan data

SIG adalah Aplikasi yang mengintegrasikan antara data numerik dan data grafis merupakan bagian SISMIOP

SISMIOP adalah sistem yang terintegrasi untuk mengolah data objek dan subjek PBB dengan bantuan komputer, mulai dari pengumpulan data, pemberian indentitas berupa NOP, perekaman data, pemeliharaan basis data, pencetakan output, pemantauan penerimaan dan pelaksanaan penagihan pajak sampai dengan pelayanan WP melalui pelayanan satu atap

ZNT adalah Zona geografis yang terdiri dari sekelompok OP yang mempunyai satu NIR yang dibatasi oleh batas penguasaan OP dalam satu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat batas blok

SISMIOP

Unsur-unsur Pokok:

1. NOP

   Spesifikasi :

   1. Unik, yaitu tidak ada NOP yang sama

   2. Tetap, yaitu tidak berubah dalam jangka waktu yang panjang

   3. Standar yaitu berlaku secara nasional

   Maksud pemberian NOP adlah:

1. Untuk menciptakan identitas standar bagi semua Objek PBB secara nasional,

2. untuk menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhankan administrasi pembukuan,

3. untuk membuat file induk PBB(master file) yang terdiri dari beberapa file yang terkait melalui NOP

Manfaat penggunaan NOP

1. Mempermudah mengetahui letak OP

2. Mempermudah untuk mengadakan pemantauan penyampaian dan pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum/sudah terdaftar

3. Sarana menintegrasikan data grafis dan data atributik PBB

4. Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda

5. Memudahkan penyampaian SPPT

6. Memudahkan pemantauan data tunggakan PBB

7. Identitas OP yang dimiliki setiap WP

Struktur NOP

18 digit

2digit pertama : kode Dati I

2 digit berikutnya : kode Dati II

3 digit berikutnya : kode Kecamatan

3 digit berikutnya : kode kelurahan/desa

3 digit berikutnya : kode blok

4 digit berikutnya : nomor urut OP

1 digit terakhir : kode khusus

2. Blok

3. ZNT

4. DBKB

5. Program Komputer

SISMIOP vs SISTEP

Kelemahan SISTEP:

• Pengawasan sulit

• Data SISTEP tidak mengidentifikasikan lokasi objek pajak secara geografis

• Proses pemutakhiran data(NOP &ZNT) yang sulit, hanya dengan reklasifikasi

Keunggulan SISMIOP

• Pengawasan mudah

• Data SISMIOP dapat menunjukan letak OP secara geografis

• Pemutakhiran data (NOP&ZNT) lebih mudah

SISTEP

adalah sistem pembayaran PBB yang berlaku pada tahun 80an-91

Dalam melaporkan OP menggunakan buku Letter C

Untuk penomoran OP menggunakan nomor kohir

Pembentukan basis data :

Pendaftaran

tahap kegiatan pendaftaran :

1. Pekerjaan persiapan

   KPP bekerjasama dengan Pemda untuk menyiapkan hal-hal yang diperlukan dalam melaksanakan pendaftaran untuk kepentingan PBB, contohnya

   1. Menunjuk tempat pengambilan dan pengembalian SPOP

   2. Memberi penjelasan kepada PJ tempat pengambilan dan pengembalian SPOP

   3. KPP memberi peralatan administrasi dan SPOP kepada PJ

   4. KPP menyiapkan Kep Kakanwil tentang klasifikasi NJOP

   5. KPP memberi penyuluhan tentang rencana kegiatan pendaftaran objek dan subjek pajak

2. Pelaksanaan pekerjaan

   melibatkan tiga unsur yaitu subjek pajak, petugas pada tempat pengambilan dan pengembalian SPOP, dan petugas KPP

3. Pekerjaan Kantor

   1. Penelitian data masukan

   2. Pembendelan SPOP

   3. Perekaman data

   4. Penyimpanan Bendel

   5. Produksi data keluaran

Pendataan

alternatif pendataan :

pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP,

Dilaksanakan pada daerah belum/tidak punya peta

Daerah terpencil

Potensi PBB relatif kecil

pendataan dengan identifikasi objek pajak,

Dilaksanakan pada daerah yang sudah punya peta garis/foto yang dapat menentukan posisi relatif OP

Tidak mempunyai data administrasi pembukuan PBB

pendataan dengan verifikasi data objek pajak dan

Dilaksanakan pada daerah yang sudah punya peta garis/foto

Punya data administrasi pembukuan PBB

pendataan dengan pengukuran bidang objek pajak

Dilaksanakan pada daerah yang hanya memiliki sket peta/kelurahan dan atau peta garis/foto

Peta tersebut belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif OP

tahapan kegiatan pendataan :

1. Pekerjaan persiapan

   1. Penelitian pendahuluan

   2. Penyusunan Rencana Kerja

   3. Penyusunan organisasi pelaksana

   4. Pengadaan sket, peta desa/kelurahan dan sarana pendukung lainnya

   5. Pembuatan konsep ket/peta desa/kelurahan

   6. pembuatan konsep Sket/PEta ZNT

   7. Penyusunan DBKB

   8. Koordinasi dengan Pemda dan instansi lainnya

   9. Penyuluhan kepada masyarakat

2. Pekerjaan Lapangan

   1. Pengumpulan Data Objek dan Subjek Pajak serta pemberian NOP

   2. Penyerahan hasil pekerjaan lapangan

   3. Penelitian hasil pekerjaan lapangan

3. Pekerjaan Kantor

   1. Penelitian Data Masukan

   2. Pembendelan SPOP dan Formulir Data Pasar

   3. Perekaman data

   4. Pengawasan kualitas data

   5. Penyimpanan bendel

   6. Pembuatan dan penyimpanan sket/peta

   7. Pemutakhiran data

   8. Produk Keluaran

Penilaian

Jenis OP: Objek Pajak Umum dan khusus

Jenis pendekatan dalam penialaian tanah dan/atau bangunan

1. pendekatan pasar adalah penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian bila perlu

2. pendekatan biaya adalah penilaian yang dilakukan dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru dikurangi dengan penyusuta. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya

3. pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah penilaian yang dilakukan dengan cara menghitung/memproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam setahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha selanjutnya dikapitalisasikan dengan tingkat kapitalisasi tertentu

Cara penilaian :

Massal

dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT, sedangkan NJOP Bangunan dihitung berdasarkan DBKB

tahapan penilaian massal

untuk tanah diawali dengan pembuatan konsep peta ZNT dan penentuan NIR

untuk bangunan dilakukan dengan cara pembuatan DBKB

Individual

diterapkan untuk objek pajak yang bernilai tinggi, baik objek pajak khusus maupun objek pajak umum yang telah dilakukan penilaian menggunakan penilaian massal melalui CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya

tahapan penilaian individual

Persiapan : Menyusun rencana kerja

Menyiapkan SPOP, LSPOP, dan LKOK

Menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual

Mengumpulkan data-data lama sebagai pelengkap dari objek yang akan dinilai

Pengumpulan data

Penilaian

SIG PBB

Latar belakang pengembangan SIG PBB

1. Pemeliharaan basis data yang dilaksanakan masih ditemukan kekurangselarasan antara data alfanumeris dengan data grafis

2. Pemutakhiran data alfanumeris dilakukan melalui update basis data di komputer sedangkan data grafis secara manual sehingga seringkali data grafis ketinggalan dengan data non grafis

3. Dengan SIG update data grafis dan non grafis dapat dilakukan bersamaan maka pelayanan kepada WP dapat ditingktkan

Pemeliharaan basis data

Pasif yaitu melalui pendaftaran dan pemeliharaan basis data kolektif

Aktif yaitu melalui pemeliharaan basis untuk penyempurnaan ZNT/NIR, pemeliharaan basis data objek dan/atau subjek pajak, Pemeliharaan basis data peta digital

DBKB

1. DBKB STANDAR (CAV) = terintegrasi dalam SISMIOP

2. DBKB Non Standar = terintegrasi dalam SISMIOP namun tidak terdapat proses perhitungan dan pembentukannya

3. DBKB 2000 = teradapat dalam aplikasi BNDPP dan terpisah dari SISMIOP

Klasifikasi bangunan

menurut fungsinya

1. Bangunan Hunian

2. Bangunan Komersil

3. Bangunan Industri

4. Bangunan umum/sosial

5. Bangunan khusus

menurut penggunaannya

1. Bangunan Permanen

2. Bangunan semi permanen

3. Bangunan Sementara

menurut jumlah lantai

1. Bangunan tidak bertingkat

2. Bangunan bertingkat

3. Bangunan bertingkat sebagian

Jenis Konstruksi Bangunan

1. Konstruksi kayu

2. Konstruksi Beton

Definisi Bangunan

adalah konstruksi teknik yang ditanam melekat secara tetap di tanah dan/atau perairan

Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

Jenis Penggunaaan Bangunan

1. Perumahan

2. Perkantoran

3. pabrik

4. toko/apotik

5. rumah sakit/klinik

6. olahraga/rekreasi

7. hotel/restoran/wisma

8. bengkel/gudang/pertanian

9. gedung pemerintah

10. lain-lain

11. BTKP

12. Bangunan parkir

13. Apartemen/kondominium

14. pompa bensin/kanopi

15. tangki minyak

16. Gedung sekolah

Penilaian Bangunan

Menggunakan metode biaya didasarkan pada suatu perbandingan, artinya biaya membangun properti dibandingkan dengan nilai bangunan lain yang sudah jadi

Nilai bangunan = RCN(reproduction cost new) - penyusutan

Jenis Objek Pajak

1. Standar : Luas tanah tidak melebih 10000 m2, jumlah lantai bangunan tidak lebih dari 4 lantai, dengan luas tidak boleh melebihi 1000m2

2. Non standar : selain yang dikategorikan sebagai Objek Pajak Standar dan objek pajak khusus

Pendekatan penilaian

1. perbandingan data pasar : dihitung dengan cara membandingkan Objek Pajak yang dinilai dengan objek lain yang sejenis yang nilainya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang diperlukan

2. biaya : dihitung dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan dalam membuat objek baru yang dinilai dikurangi dengan penyusutan

3. pengkapitalisasian pendapatan : dihitung dengan cara memproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan yang dihasilkan Objek Pajak dalam setahun dikurAngi dengan kekosongan , biaya operasi dan hak pengusaha selanjutnya dikapitalisasikan dengan tingkat tertentu

cara penilaian

1. Penilaian Massal : NJOP tanah dihitung berdasarkan NIR Pada ZNT, NJOP Bangunan dihitung menggunakan DBKB melalui program CAV

2. Penilaian Individu : NJOP bangunan dihitung secara terpisah dengan memperhitungkan detail karakteristik objek pajak, mulai tahun 2000 digunakan DBKB 2000 Untuk Objek pajak non standar

Penyusunan DBKB

1. Metode yang digunakan adlah metode survey kuantitas yang diestimasikan terhadap model bangunan yang dianggap mewakili bangunan tsb

2. Penghitungan harga satuan pekerjaan dilakukan dengan analisis BOW

3. Objek-objek bangunan yang dinilai dikelompokkan berdasarkan JPB

Karakteristik DBKB 2000

bangunan dibagi 3 komponen :

1. Komponen struktur utama

2. komponen struktur material : pelapis kulit bangunan

3. Komponen struktur fasilitas : pelengkap fungsi bangunan

ZNT

PEKERJAAN PERSIAPAN

Penelitian Pendahuluan

Penyusunan Rencana Kerja

Penyusunan Organisasi pelakasana

JADWAL KEGIATAN PENDANIL

RAB

KENAPA NJOP SELALU NAIK

Karena NJOP adalh harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar. Berarti NJOP selalu disesuaikan dengan harag pasar dari tanah,karena berasal dari transaksi jual beli secara wajar(cerminan nilai pasar). Sedangkan untuk bangunan yang menggunanakan pendekatan biaya, NJOP akan selalu naik karena Harga Bahan Bangunan dan Upah tenaga kerja akan selalu naik karena adanya inflasi sehingga akan mempengaruhi NJOP dari bangunan.